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熔毁101:房价真的在哪里?

是历史性的美国房地产市场崩溃接近结束,还是结束还远,很远?

虽然销售最终似乎趋于稳定,但价格仍有可能继续下降到明年,甚至可能更长。 根据一项受欢迎的房屋价格计算,拉斯维加斯和凤凰城的房价已经降低了一半。

但这些统计数据掩盖了衡量美国房价的许多复杂因素。

每个房屋价格指数都会在房地产市场中占据不同的一部分,即使它们都描绘出相同的总体趋势。

此外,所有房地产都是当地的 - 一些街区基本上已经逃脱了房屋市场的破坏,价格下跌在一个地铁区域内可能会有很大差异。 在该国的许多地方,遥远的郊区,许多买家搬进新的分区,并有资格获得抵押贷款,受到了比现有的富裕飞地更大的打击。

以下是有关房价如何衡量的常见问题的一些答案。

问:全国房价下跌多远?
答:这取决于您使用的测量值。 但根据标准普尔/ Case-Shiller全国房价指数(华尔街最受关注的指标),房价在2006年第二季度达到顶峰后下跌了32%。

问:未来他们将减少多少钱?
答:分析师预计,明年全国价格将再下跌10%至15%,具体取决于经济衰退持续多久及其严重程度。
最后受到房地产泡沫破灭的市场将是出现最慢的市场。 例如,德意志银行(Deutsche Bank)的项目价格仍有可能下跌40%。 据华尔街公司的预测,洛杉矶仅剩下11%的股权。

问:房地产经纪人对房价有什么可说的吗?
答:是的。 全国房地产经纪人协会的房屋销售价格中位数 - 来自全国各地的房地产上市服务 - 是另一个重要的衡量标准。 它在2006年7月达到230,300美元的峰值,并在5月份下降了约25%至中位数173,000美元。

问:这很容易理解。 为什么不用它呢?
答:经济学家不喜欢使用中位数价格,因为它们可能会因某一月份出售的房产组合的变化而出现偏差。
中位数是一半价格高于,低于一半的点。 如果许多低端房产在一个月内出售,那将推动中位数走低; 如果许多高端房产出售,中位数会更高。 经济学家希望确保他们的数据不会被这些自然波动所扭曲。

问:你如何解决这个问题?
答:经济学家已创建像Case-Shiller读数这样的指数,用于检查相同房产的价格变化,而不是计算特定月份或季度内所有房屋的中位数价格。 这样做可以防止数据因销售房屋组合的变化而出现偏差。

问:政府是否收集类似信息?
答:是的。 由联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)创建的一项指数仅使用由政府资助的抵押贷款公司房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)购买或支持的贷款计算。

重要的是,这包括许多高端物业,以及许多房产购买与一些风险较高的房屋贷款品种今年变坏。 此外,如果投资者完全以现金支付,则不包括这些交易。
因此,该指数描绘了房地产泡沫的更为温和的画面。 它显示房价从2007年4月的峰值下降了11%以上。

华盛顿自由中心经济政策研究中心的经济学家兼联合主任迪恩•贝克(Dean Baker)表示,“它缺少大部分行动。”

相比之下,Case-Shiller指数由耶鲁大学经济学家罗伯特希勒和韦尔斯利学院经济学家卡尔开发
案例,在2006年中期达到顶峰,并且表现出更快速和戏剧性的下降。

问:哪一个更好?
答:两者都是有效的测量 - 他们只是测量不同的东西,专家说。 然而,当Case-Shiller指数最终看到一些持续的积极趋势时,投资者将更加感兴趣 - 很可能是下跌速度大幅放缓。 这可能意味着房地产泡沫破裂最终会消退。

问:什么时候终于会发生?
答:经济学家说,这可能至少需要一年时间。
“房价趋势,他们更像是Mack卡车而不是保时捷,”拥有自己房价指数的First American CoreLogic首席经济学家Mark Fleming说。 “卡车仍在倒车。”

问:取消抵押品赎回权对价格有何影响?
答:他们拖下去了。 事实上,许多房地产经纪人都表示,当你排除取消抵押品赎回权和其他不良资产时,他们的市场看起来更加健康。

例如,在明尼阿波利斯,对于不良房产,今年前三个月的中位数价格下降了约22%至中位数约123,000美元,但对于传统的非经营性房产,中位数价格下降不到4%,中位数为212,000美元。
“我们将市场描述为两个市场的故事,”明尼阿波利斯地区房地产经纪人协会首席执行官马克艾伦说。